Servizio / 04 · Edilizia
Salva Casa, stato legittimo e sanatorie
Prima di vendere, ristrutturare o chiedere un mutuo: l'immobile è conforme ai titoli?
In sintesi
Lo stato legittimo di un immobile è quello risultante dall'ultimo titolo edilizio e dai successivi interventi autorizzati. Quando la realtà non corrisponde, lo studio qualifica le difformità (tolleranze, irregolarità sanabili, incongruenze solo grafiche) e indica la strada corretta: dalla semplice regolarizzazione documentale alla sanatoria. È la verifica che conviene fare prima di una compravendita o di una nuova pratica.
Approfondimento
Quando serve
- Prima di una compravendita, di una donazione o della richiesta di un mutuo.
- Prima di una nuova pratica edilizia: il Comune confronta il progetto con lo stato legittimo.
- Quando la planimetria catastale o i disegni del progetto originario non corrispondono alla casa.
- Per immobili vecchi con titoli incompleti o mai consultati.
Cosa fa lo studio
- Ricerca dei titoli: raccolta di licenze, concessioni, condoni e pratiche successive, con accesso agli atti in Comune quando mancano.
- Rilievo dello stato di fatto e confronto puntuale con l’ultimo stato autorizzato.
- Qualificazione delle difformità: tolleranze costruttive, difformità sanabili, incongruenze meramente grafiche. Ogni caso ha una procedura diversa e costi diversi.
- Procedura: attestazione delle tolleranze, regolarizzazione documentale, SCIA o permesso in sanatoria, con la relativa relazione tecnica.
- Allineamento catastale al termine.
Documenti utili per il primo incontro
- Tutti i documenti edilizi in possesso, anche vecchi.
- Atto di provenienza, visura e planimetria catastale.
- Eventuali relazioni o perizie precedenti.
Da cosa dipende il costo
Dal numero e dalla natura delle difformità, dalla disponibilità dei titoli e dall’estensione del rilievo. Le sanzioni e le oblazioni dovute al Comune sono distinte dal compenso professionale e vengono indicate separatamente nel preventivo.
Ho una finestra più piccola di quella in progetto: devo sanare?
Non necessariamente. Le piccole differenze entro i limiti di legge rientrano nelle tolleranze costruttive e non costituiscono violazione; vanno però attestate da un tecnico. Oltre quei limiti si valuta la regolarizzazione.
Quanto costa una sanatoria?
Dipende dalla natura della difformità: per le opere sanabili si pagano una sanzione o un'oblazione al Comune, calcolate secondo criteri di legge, oltre ai diritti e al compenso professionale. L'importo si quantifica solo dopo la verifica tecnica.
Vendo casa: serve una verifica di conformità?
È fortemente consigliata. Il notaio richiede la conformità catastale e l'atto riporta i titoli edilizi; una difformità scoperta in trattativa blocca o ritarda la vendita. La verifica preventiva permette di sistemare per tempo.
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Tutti →Aggiornato al 2026-10-13. Per un caso concreto: geom.danielbettega@gmail.com.